道路に面していない土地をお持ちの方のなかには、売却を検討中の方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、道路に面していない土地の種類について解説します。
また、道路に面していない土地の売却価格や売る方法についてもお伝えしますので、手放すときにお役立てください。
道路に面していない土地の売却で知っておきたい土地の種類とは？
住宅などの建物を建築する土地は接道義務があり、この要件を満たしていないと再建築の許可が下りないため売却できません。
接道義務は、道幅4m以上の公道に面している部分が2m以上必要です。
道路に面していない土地としては、道路に面している部分が2m未満、面している道路幅が4m未満、まったく道路に面していない無道路地の3種類が該当します。
無道路地（別名：袋地）は、公道への通路として他人の土地をとおる権利を有しても、私道であるため接道要件を満たしません。
また、道幅が4m以上の道から進入路をとおる旗竿地は、進入路の幅が入り口から敷地まですべて2m以上あれば接道要件を満たします。
道路に面していない土地の売却価格はいくら？
土地が道路に面していない場合、売値は下がる傾向にあり、建物付きは周辺の取引相場の50％、解体した更地は30％が目安です。
取引価格は、坪単価に坪数を乗じる査定基準を当てはめ、これに立地条件や日当たりなど物件の条件、周辺環境などを加味して査定します。
道路に面していない場合は建て替えができないことや、住宅ローンの審査が通過できないことから、購入を希望する方も多くありません。
そのため、更地は通常よりも利用が難しいため売値が下がり、建物がそのままのほうが相場に近い価格になります。
物件の公示価格などを知りたいときは、国土交通省の土地総合情報システムを利用すると確認可能です。
道路に面していない土地を売却する方法を解説
道路に面していない物件は、不動産会社に仲介を依頼して再建築要件を満たしてから売却する方法がおすすめです。
道路に面する部分を広げたいときは、隣接所有地の一部を持ち主から購入して、道路に面する広さを確保する、または進入路の道幅を2mにして再建築の要件をクリアします。
隣接地が再建築不可にならないよう、交渉は不動産会社に依頼して無用なトラブルを避けましょう。
また、セットバック工事をおこなって境界線をうしろに下げ、面している道幅を4mにする方法も可能です。
とは言え、敷地が狭くなると従来と同じ大きさの建て替えはできず費用もかかるため、試算するなど検討が必要でしょう。
まとめ
道路に面していない土地は接道義務を果たしておらず、再建築の許可が下りないため、簡単に売却できず売値も安くなります。
このため、隣接所有地の購入やセットバック工事などにより、接道要件を満たすことが必要です。
隣接地とのトラブルを回避するためにも、専門家である不動産会社に相談しましょう。
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