建物査定で利用する「原価法」の計算方法とは？高値売却のコツを解説！
不動産売却をする際には、物件がいくらで売れるのか査定を依頼するのが一般的です。
しかし、具体的にどのような方法で査定がおこなわれるのか知らないという方も多いでしょう。
そこで今回は、建物査定で利用される原価法とは何か、長期優良住宅の場合とあわせて解説します。
中古の一戸建てが高く売れるのはいつかもご紹介するので、売却予定の方は参考にしてください。
建物査定で使われる「原価法」の計算方法
原価法とは、中古住宅の建物部分を査定する際に利用する方法です。
建物を再建築するときの原価から築年数に応じた減価修正をおこなって価格を求めます。
計算式は「再調達単価 × 延床面積 ÷ 耐用年数 × 残存年数（耐用年数－築年数）」で、それぞれの値を入れることで査定額が計算可能です。
建築年に応じた標準建築価額である「再調達価格」、資産として利用できる期間である「耐用年数」は、国税庁のホームページで確認できます。
また、近年では「担保評価法」も建物査定に採用されることが多く、客観的・合理的な調査が可能です。
建物査定で長期優良住宅に高値が付く理由
災害の多い日本では、住宅の品質確保を促進する「住宅性能評価制度」が設けられています。
評価項目は大きく分けて10分野ありますが、そのなかでも耐震性や劣化等級は住宅の資産価値に大きく影響するでしょう。
住宅性能評価を取得するには第三者機関の厳重な調査を通過しなければならないため、多くの物件は耐震等級3や劣化等級3を確保しています。
また、長期にわたって優良な状態が保てる「長期優良住宅」なども資産価値を上げる要因となるでしょう。
中古の一戸建てが建物査定で高値が付くのはいつ？
一般的に居住用不動産の資産価値は築年数10年で半減するため、劣化が起きる前に売却することをおすすめします。
築年数が25年を過ぎると減価償却により価値がなくなるので、売れない可能性があることも押さえておきましょう。
近年では、中古物件を活かしたリノベーションも注目を集めているため、工夫次第では売却価格を上げることも可能です。
また、不動産売却で利益が出た場合には譲渡所得税が課せられますが、それらの税率が変わるタイミングで売却するのも良いでしょう。
不動産の所有年数が5年を境に、税率は大幅に変わります。
10年を超えるとさらなる軽減税率が認められるため、タイミングを見極めて売却することが大切です。
まとめ
一般的に、中古一戸建ての建物査定では「原価法」を採用します。
この方法は、再建築するときの原価を求め、そこから築年数に応じた減価修正をおこなうことで査定額を求める方法です。
住宅性能やいつ高く売れるのか、査定のポイントを押さえて、賢く売却できるように工夫してみましょう。
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