不動産を売却しようと思うと直面するのが、契約不適合責任の問題。
かつては瑕疵担保責任という名前だったもので、民法改正により名称だけでなくその内容も一部改定されました。
今回は、契約不適合責任の概要から不動産売却の注意点などをご紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。
不動産売却の際の契約不適合責任とは？
わかりやすく言うと、不動産などの商品において、種類・品質・個数のどれかに契約書に記載のない不備（瑕疵）が判明した場合、売る側が買う側に対して負う責任です。
問題のある不動産を購入した買主は、事実が判明して一年以内にその旨を知らせた場合、売主に対して以下の請求をおこなうことができます。
●追完請求
●代金減額請求
●損害賠償請求
●契約解除
2020年の民法改正によって条文の内容が、買主が不備があると知って購入した場合にも等しく適用されることになったため、注意が必要です。
契約不適合責任と瑕疵担保責任は何が異なる？
瑕疵担保責任というのは、契約不適合責任の旧称です。
民法が改正された際に名称だけでなく内容も一部改められ、売る側にとって比較的厳しい状況になりました。
それぞれの違いは下記のようになっています。
●買主が知ったうえで購入した不備でも責任が適用されるようになった
●契約解除と損害賠償請求のほかに、追完請求と代金減額請求もおこなえるようになった
●種類や品質に問題があると知ってから一年以内に請求できる期間がある、という内容だったものが、通知のみでこと足りるようになった
●数量や移転した権利に関する不備の場合、知らせる期限すらなくなった
不動産を売却する際の注意点
契約不適合責任が厳しくなったとはいえ、不動産を売るのを諦める必要はありません。
そこで、買主とのトラブルを避けるための具体的な注意点をご紹介します。
そもそも、契約不適合責任の根本的な意味は、契約内容との不適合があった場合の責任です。
したがって、以下のような対策が有効になります。
●住宅診断（ホームインスペクション）の実施
●売買契約書に物件の不具合の詳細を明記する
●不適合があった際の通知および、その後の権利の有効期間を設定して明記する
同じ不具合がある物件でも、売買契約書にその旨を記載した場合は、契約不適合責任を負うことがなくなります。
また、隠れた不具合もきちんと売買契約書に明記できるよう、住宅診断を受けておくのも良いでしょう。
さらに、不適合があった際の、通知期間や請求権利の有効期間を決めて合意を得ておくとより安心です。
まとめ
不動産を売る側にとっては、契約不適合責任が生じやすく不利な状況となりました。
しかし、売却したい物件の劣化状況をよく調べて、きちんと売買契約書に明記しておけば、さほど心配はありません。
むしろ、平等な市場を実現するための改正と前向きにとらえて、しっかりと対策をしていきましょう。
私たちイエステーション岡崎店・栄コンサルタント㈱は、主に岡崎市、豊田市で不動産物件の売買のサポートをおこなっております。
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