不動産売却において心理的瑕疵物件とは？告知義務の期間はどれくらい？
瑕疵物件には心理的・物理的の2種類が存在し、どちらも売れにくい傾向があります。
そのため、今回心理的瑕疵物件とはなにか理解してもらい、売却において受ける影響はなにがあるのか、告知義務はどれくらいの期間なのかを解説します。
ぜひ、瑕疵物件をお持ちの方で不動産売却を検討している方は記事を読んでみてください。
不動産売却における心理的瑕疵物件とは？
心理的瑕疵物件は、見た目などには問題ありません。
外観や内装は綺麗ですが、部屋のなかで自殺や殺人事件などがあった、周囲に墓地があるなどの嫌な気持ちになる不動産物件のことを言います。
火事や強盗、自殺などの事故物件、周囲に暴力団事務所や墓地、カルト教団があるなどが心理的瑕疵物件にあたります。
読み方は「しんりてきかしぶっけん」です。
ただし、買主候補のなかには気にしない方もおり、売却に影響を受けない可能性もあるでしょう。
心理的瑕疵物件には、買主候補へ瑕疵物件の内容を伝える告知義務があります。
口頭だけでなく、書面でも伝える義務があるため注意しましょう。
不動産売却における心理的瑕疵物件の影響
一般的な不動産物件の価値は、立地・建物の状態、瑕疵状況などを総合的に判断します。
立地が悪いケースは、通常より売却金額が下がる傾向です。
建物の状態が悪い場合は、劣化状態部分の査定金額が下がったり、傷みが酷い場合は、解体して更地にしたりして売却することも考えられます。
瑕疵物件の場合も立地と同様に売却価格が下がります。
理由は、立地が良いところと瑕疵がない物件では、買主が付く可能性に差があるからです。
売却金額は、周囲環境が悪いなどのケースは相場の10％、自殺や事件などの心理的瑕疵の場合は相場の20％程度下がります。
また、瑕疵が発生した物件で殺人や自殺、床などが汚れた場合など全体を張り替える必要があります。
不動産売却において心理的瑕疵物件の告知義務とは？
瑕疵物件は、国土交通省が定めているガイドラインで買主へ説明する告知義務が発生すると記されています。
そのため、室内や物件内で起こった自殺や事故、変死などの場合説明しなければなりません。
ただし、住民が搬送先の病院で他界した場合は、告知義務は所有者の判断となります。
心理的瑕疵物件には、明確な決まりがないため判断が難しい点もあるでしょう。
自殺や殺人、事故による不審死や変死、焼死などは判断がつきやすいですが、転落死や入浴中の溺死など自然死と判断される場合は、告知義務の必要がありません。
また、告知義務がある期間の目安は、3年とされています。
それ以上の場合は、仲介に入る不動産会社の担当者に相談してみましょう。
一般的に、3年を過ぎた物件は一般扱いとされます。
まとめ
不動産売却において、心理的瑕疵物件は自殺や事故、変死や周辺環境で嫌な気持ちになる場合の物件を言います。
しかし、自然死は告知義務に該当せず、所有者の判断となり、一般売却できる可能性があります。
査定額は、相場から10％～20％下がるため、適正な売却価格設定を心がけましょう。
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