【絶対NG】実家の家屋、解体すると土地の価値が暴落！？「再建築不可」の落とし穴と対策をわかりやすく解説します
こんにちは。岡崎市細川町に店舗を構える街の不動産屋・栄コンサルタント（株）市川です。
「古くなった実家を処分したいから、とりあえず解体して更地にしよう」
そうお考えの方、ちょっと待ってください！
実は、事前に確認せずに建物を取り壊してしまうと「二度と新しい家が建てられない土地（再建築不可」になり、
土地の価格がタダ同然まで暴落してしまうケースがあるのをご存じでしょうか？
今回は、長年不動産に携わってきたプロの視点から「解体によって土地の価格が暴落するメカニズム」と、
絶対に損をしないための対策をわかりやすく解説します。
なぜ？ 解体するだけで「再建築不可」になる２つのパターン
「自分の土地なのに、どうして家が建てられなくなるの？」と疑問に思うかもしれません。
主な理由は以下の２つです。
ケース１：建築基準法の「接道義務」を満たしていない
昔建てられた家の中には、現在の建築基準法が定める「幅４メートル以上の道路に、２メートル以上接していなければ
ならない」というルール（接道義務）を満たしていないものが多くあります。
◎建っている間：「既存不適合」として、そのまま住み続けることができます。
◎解体した後：現在の法律が適用されるため、一度更地にすると新しい家を建てる許可が一切下りなくなります。
奥まった土地（旗竿地）や、車が通れない狭い路地の奥にある家屋は特に注意が必要です。
ケース２：市街化調整区域にある「既存宅地」
市街化を抑える地域（市街化調整区域）でも、「昔から家が建っていた場所（既存宅地）」であれば、例外的に建築が
認められているケースがあります。
しかし、この権利は「建物が存在していること」が証明になっている場合が多いのです。
安易に解体してしまい、空き地の期間が長引くと、自治体から「住宅地としての実績が途切れた」と判断され、二度と
建築許可（開発許可）が降りなくなるリスクがあります。
「再建築不可」になると土地の価値はどうなる？
家を建てたい一般の買主様は検討すらできなくなるため、売価口数は激減し、専門の買取業者に安値で買い叩かれる原因に
なってしまいます。
損をしないための３つの鉄則
解体費用で数百万円を払った上に、土地の価値まで落としてしまっては目も当てられません。
取り返しのつかなくなる前に、以下の３つを徹底してください。
１. 絶対に「売却・活用の方向性」が決まるまで解体しない
「更地の方が売れやすい」と言われることもありますが、それは再建築ができる土地に限った話です。
２. 解体前に自治体（建築指導課など）へ確認する
「解体後も再建築可能か」「どのような条件が必要か」を行政の窓口で必ず確認します。
３. 地元の不動産屋に事前査定を依頼する
「古家付き土地」として売り出すか、「更地渡し（契約後に解体）」にするか、最も手元にお金が残る方法をプロに
診断してもらうのが一番の近道です。
まとめ：解体業者へ連絡する前に、まずはご相談ください！
家屋の解体は、一度行ってしまうと絶対に元の状態には戻せません。
「実家の土地がどういう扱いになっているかわからない」「解体したほうがいいのか、古家付きで売るべきか迷っている」
そんな方は、解体業者に発注する前に、まずは当社にご相談ください。
お客様の土地の法規制を事前にお調べし、一番価値を高く保てる方法をご提案いたします。
