既存宅地って何？　新築や建て替えはできるの？　手続きは？　徹底解説！

岡崎市の既存宅地とは？家を建てられる条件

まず都市計画では、土地は大きく市街化区域と市街化調整区域などに区分されます。
市街化区域は計画的に建物を建てていくエリアで、一般的な住宅地開発が想定されています。
一方、市街化調整区域は無秩序な市街化を抑えるため、原則として新たな建築が制限される区域です。
この市街化調整区域内で、線引き前から宅地として利用されてきた土地が「既存宅地」と呼ばれてきた経緯があり、現在も建築許可を判断するうえで重要な考え方になっています。

かつては旧都市計画法43条1項6号に基づく「既存宅地確認制度」により、確認を受けた土地では許可を要せずに住宅建築ができる仕組みがありました。
しかし、この制度は都市計画法の改正により廃止され、確認済みの既存宅地についても経過措置期間を経て特例は終了しています。
現在は、同条に基づく建築許可の基準に従い、個別の土地ごとに建築の可否を審査する運用へと移行しました。
岡崎市でも、都市計画法43条許可や開発許可の要否を前提に、周辺の土地利用や公共施設との関係を総合的に判断する形になっています。

では、現在の実務において「既存宅地扱い」として判断されやすい土地には、どのような共通点があるのでしょうか。
一般的には、線引き時点より前から宅地として利用されており、その後も自己の居住用住宅などとして継続的に使われてきたことが重要になります。
さらに、敷地が既存の集落の一部であることや、周辺環境・都市計画との整合性が取れていることも、建築許可の検討において重視されます。
岡崎市でも、こうした要件や市独自の開発許可基準を踏まえて、市街化調整区域内の建築可否が判断されているのが実情です。

岡崎市で既存宅地に新築・建て替えは可能か

まず、市街化調整区域では原則として新たな住宅の建築が制限されていることを押さえる必要があります。
しかし、一定の要件を満たす土地については、都市計画法43条に基づく建築許可などにより、例外的に住宅建築が認められる場合があります。
岡崎市でも、市街化調整区域等における土地利用の基本的な方針や、独自の条例・運用基準に沿って、個別に建築の可否が判断されています。
このため、既存宅地と考えられる土地であっても、まずは新築が認められる前提条件を丁寧に確認することが大切です。

次に、既に建物が建っている既存宅地での建て替えについては、新築よりも認められやすい傾向があります。
特に、自己の居住用住宅として従前とおおむね同規模・同用途の建物に建て替える場合は、都市計画法43条許可の基準を満たすかどうかが重要な判断材料になります。
一方で、建て替えの際に床面積を大きく増やしたり、店舗併用住宅などに用途を変更したりする場合には、開発許可や追加の建築許可が必要となる可能性があります。
こうした点を踏まえ、建物の規模や使い方の計画段階から、許可の要否を想定しておくことが欠かせません。

また、既存宅地であっても、条件によっては再建築が認められない、いわゆる再建築不可となる場合があるため注意が必要です。
代表的なものとしては、建築基準法上必要とされる幅員や接道長さを満たす道路に接していない土地、周辺の土地利用方針と著しくそぐわない用途計画がある土地などが挙げられます。
さらに、岡崎市が定める市街化調整区域等における土地利用の基本方針や開発行為の許可基準と合致しない場合には、都市計画法29条や43条に基づく許可が得られないおそれがあります。
そのため、接道条件や周辺環境、都市計画上の位置付けを総合的に確認し、将来の再建築リスクを把握しておくことが重要です。

岡崎市で既存宅地に家を建てる手続きの流れ

まずは計画している土地がどのような都市計画上の区域なのかを確認することが重要です。
岡崎市では「わが街ガイド」で用途地域や市街化調整区域かどうかなどの都市計画情報を地図上で確認できます。
あわせて、都市計画課や建築指導課の窓口で直接相談し、既存宅地として建築許可が必要かどうかの見通しを早めに確認しておくと安心です。

次に、開発行為や建築行為に都市計画法上の許可が必要かどうかを整理します。
岡崎市では、区画形質の変更を伴う一定規模以上の開発行為には都市計画法29条の開発許可が、既存宅地を含む市街化調整区域での建築には都市計画法43条に基づく建築許可が必要となる場合があります。
許可申請では、申請書のほか位置図、配置図、求積図、排水計画図などの図面や、権利関係を示す書類の提出が求められますので、事前に様式や必要書類を確認して準備を進めることが大切です。

既存建物を解体して建て替える場合は、解体工事と登記、税金に関する手続きも並行して行います。
延べ床面積が80平方メートル以上の解体工事などでは、建設リサイクル法に基づき工事着手の7日前までに岡崎市長あての届出が必要とされており、解体後は法務局で建物滅失登記や必要に応じた地目変更登記を行います。
その後、固定資産税・都市計画税の課税内容に変化が生じるため、岡崎市の税務担当課の案内に沿って納税通知書の内容を確認し、不明点があれば早めに相談しておくと安心です。

岡崎市で既存宅地に新築・建て替えを検討する際の注意点

既存宅地であっても、岡崎市では立地適正化計画や開発許可に関する独自の運用が建築の可否や条件に影響します。
居住誘導区域や都市機能誘導区域の内外によって、一定規模以上の開発や住宅建築に届出が必要となる場合があります。
さらに、盛土規制法に基づく規制区域内かどうかで、造成や擁壁工事に追加の許可が求められることもあります。
このように、都市計画法や盛土規制法と岡崎市の条例等が重なり合うため、まずは自分の土地がどの区域や規制に該当するかを丁寧に確認することが重要です。

既存宅地で新築や建て替えを行う際、敷地の分割や増築は慎重に検討する必要があります。
敷地を細かく分けると、接道や面積の条件を満たせなくなり、都市計画法43条の建築許可が得にくくなるおそれがあります。
また、増築で床面積や用途が大きく変わる計画は、自己用住宅としての性格が薄れると判断され、既存宅地としての緩和が適用されにくくなる可能性があります。
将来の相続や売却を見据えて、再建築のしやすさや手続きの負担も含めて、無理のない計画を立てることが大切です。

こうした複数の制度が関わるため、既存宅地での新築や建て替えは、早い段階で専門家へ相談することが望ましいです。
都市計画法29条・43条による許可の要否や見通し、盛土規制法による許可・届出の必要性などを事前に確認できれば、解体の時期や建築確認の申請時期を無理なく調整できます。
また、住宅ローンや資金計画も、許可取得にかかる期間を踏まえて組み立てることが重要になります。
解体工事の契約や仮住まいの手配を進める前に、許可とスケジュールの全体像を把握し、段取りよく進めることが、既存宅地での家づくりを円滑に進めるための大きなポイントです。

まとめ

既存宅地かどうかや、市街化調整区域で家を建てられるかは、都市計画法の許可や個別の条件によって判断が大きく変わります。
自己判断で解体や新築を進めてしまうと、再建築不可や想定外の費用負担につながるおそれもあります。
当社では、都市計画情報の確認から許可の見通し、手続きやスケジュールの整理まで、わかりやすくサポートしています。
既存宅地での新築や建て替えをお考えの方は、まずは一度ご相談ください。